Основные ошибки, которых следует избегать при инвестировании в недвижимость и фондовый рынок.

Ситуация, в которой сегодня оказалось большинство людей, инвестировавших в период роста цен в акции, недвижимость, напоминает одно из выражений великого инвестора У.Баффета: ” Когда идет прилив, то все считают себя пловцами, когда же приходит отлив, то оказывается, что многие купались без трусов”. Другими словами: когда был подъем рынка, то не нужно было быть великим мастером, чтобы под свою квартиру взять кредит со справкой о доходах и купить объект недвижимости, в надежде, что этот объект в будущем подорожает. Здесь можно вспомнить еще одно выражение У.Баффета, так называемый “принцип дурака”: «Один дурак покупает что-то, в надежде, что в будущем он найдет другого дурака, который это что-то приобретет у первого». Я не хочу обидеть людей, инвестировавших в период 2008гг. и на сегодня несущих убытки, но лучше сейчас объективно взглянуть на предмет инвестирования, чем обвинять государство, рынок и совершать те же ошибки в будущем.

Некоторые, так называемые “инвесторы“, пошли еще дальше, и на заемные деньги покупали акции, или паи фондов, ожидая повторения роста от 100% и более годовых. Сейчас эти люди находятся в очень серьезной финансовой проблеме, так как фондовый рынок существенно “просел“, а тот объект недвижимости, под который брался кредит, а в основном в USD, теряет стоимость ежемесячно.

Как это выглядит на примере:

“Инвестор“ – Иванов Иван Иванович, женат, есть ребенок. Доход в месяц - $2500. Собственность: квартира, оценена в 2007г. – начале 2008г. в $140.000.

За 2007г. основной показатель фондового рынка Украины, индекс ПФТС, показал рост 135% за год. По мнению аналитиков и “экспертов“ в 2008г. рост планировался на уровне от 40 до 60% годовых. Самое время инвестировать.

Для справки: Иванов Иван Иванович не является экспертом по инвестициям и главным источником информации служат новости с интернета, ТВ, и советы консультантов финансовых институтов, т.е. тех, кто является больше продавцами, чем инвесторами, и сами не знают правила игры. Как по ним играть Иванов также не имеет представления. Но сильное желание стать инвестором и зарабатывать более 60% в год – это так интересно. Тем более так “просто”.

Действия Иванова:

1. Кредит в банке на 20 лет под залог недвижимости – 98000$ (70% от стоимости квартиры) под 14,0% годовых, с ежемесячной выплатой тела кредита $408,

% по кредиту - $1143 ежемесячно.

2. Открытие депозита, для выплаты % по кредиту и тела-кредита с запасом 1,5 – 2 года - $37224.

3. Остальная сумма - $60776, что по курсу 5,05 (курс НБУ на начало 2008г) составляет 306918,80грн. направляется на покупку акций, паев фондов.

Ожидаемая доходность от сделки: 2008г – 306918,80грн + 40% (ожидаемый «прогнозированный» минимум) = 122767,52 (24310$), что перекроет % по кредиту за первый год:$1143*12 = 13720$, тело кредита: $408*12мес.=$4896 и останется чистой прибыли - $5690 (~ 474$ в мес.).

Итак, по запланированным итогам на 2028г. выйдет:

В ценных бумагах – 306918,80грн., учитывая ежегодное снятие % по доходу на покрытие % по кредиту и тела кредита;

Кредит погашен с %, за 28 лет чистый доход - $113800.

Что, заметьте, очень даже не плохо, учитывая использование только кредитных денег. Но есть одно “но“, оно называется – управление риском. Читатель может возразить, а как же выражения: “Кто не рискует, тот не пьет шампанского», «Не рискует тот, кто ничего не делает», «Риск – это возможности“. Это правильно, нужно рисковать, когда выходишь на новый для себя уровень. Вопрос остается: «Как ты можешь управлять риском?» Если рассмотреть наш пример, то у Иванова на сегодня следующая ситуация:

1. Ежемесячные платежи по кредиту:

Было:$1551; Стало: $1715 – повышение % ставки до 16% годовых;

(5,05) 7832,55; (8,30) 14234 (+82%);

Что составляет 67% от дохода Иванова, если он получает доход в долларах. На самом деле большинство получают доход в гривнах, в этом случае кредит превышает сумму дохода: 14234 платежи по кредиту – 12625 сумма дохода ($2500*5.05) = -1609. Находясь в ситуации, когда ты являешься просто разносчиком денег от бухгалтерии до кассы банка, да еще с минусом, особо не порадуешься.

2. При этом стоимость залогового имущества снизилась на 30%, и составляет $107692. Если досрочно погашать заем, то этой суммы хватит на погашение кредита, с условием, что Иванов продаст по этой цене. На сегодня продажа недвижимости является очень серьезным вопросом.

3. Активы в акциях и паях фондов – потеряли от 40% до 70% от первоначальной стоимости, и на сегодня их стоимость 219227 – 191824,25.



Суммы дохода в этом примере подсчитаны приблизительно – главное понять мотивы действий, которыми руководствуется большинство людей, инвестирующих в фондовый рынок и недвижимость в момент роста и выхода в периоды кризиса.

Вряд ли в ситуации, когда расходы превышают доходы можно рассмотреть возможности, которые появляются сейчас, благодаря кризису. Все мысли направлены на то, как погасить заем и прокормить себя и семью. Исходя из вышеперечисленного, я думаю, следует взять уроки, которые будут очень важны при принятии того или иного решения по инвестированию в будущем:



Урок №1. При выборе объекта для инвестиций важно понимать, как Вы можете влиять на доходность и управлять рисками.

Пример 1: при инвестировании в ценные бумаги через брокера или КУА Вы можете только наблюдать за ростом или снижением доходности и принимать решение, основываясь на этих показателях;

Пример 2: при инвестировании в недвижимость или бизнес Ваши действия могут влиять на повышение доходности, так как в этом случае вы имеете возможность влиять и управлять рисками;

Урок №2. При инвестировании в фондовый рынок, не рекомендуется входить заемными деньгами, взятыми в кредит. В начале статьи Вы увидели, к чему могут привести такие инвестиции;

Урок №3. Перед инвестированием уделите время для изучения объекта инвестиций, даже если для этого понадобиться более длительное время, чем Вы себе представляли.

Я понимаю, что когда вокруг идет ажиотаж, цены растут, есть желание войти быстрее, чтобы сорвать куш. Но в этом случае Вы не задаете и не знаете правил игры, соответственно Вы не контролируете ситуацию.

Пример: инвестиции в недвижимость и фондовый рынок в период 2006-2007гг. принесли хороший доход инвесторам, которые зафиксировали свою прибыль в конце 2007г. - начале 2008г. Те же инвесторы, которые вошли в 2008г. на волне прошлых результатов сейчас терпят убытки и обвиняют всех, вместо того, чтобы уделить время для анализа и изучения объектов инвестиций.

Урок №4. При принятии решения по инвестированию прибегайте к помощи специалистов по тому или иному направлению. При этом важно различать, кто перед Вами – продавец или специалист. Как Вы понимаете, и продавец и специалист получают свое вознаграждение за консультацию. Только есть разница, когда продавец при продаже думает только о своем вознаграждении, а специалист - о долгосрочных отношениях с максимальной выгодой для клиента.

Урок №5. Вы не заработали и не потеряли, пока не осуществили сделку по покупке или продаже объектов инвестиций.

Пример: Вы приобрели сертификаты ПИФа «N» по цене 450грн. за сертификат. На сегодня цена такого сертификата составляет 270грн. Пока Вы не продали по этой цене, Вы не терпите убытков. Если же вы продаете по этой цене, тогда Вы фиксируете свой убыток в размере 180грн. за один сертификат.

Урок №6. При инвестировании в несколько направлений, можете выбрать для себя стратегию, которая обеспечит Вам доходность и сохранность Ваших инвестиций.

Пример: при инвестировании капитала в сумме до $200.000 можно использовать следующее соотношение:

30% - Бизнес;

20% - Недвижимость;

20% - Ценные бумаги;

15% - Пенсионные накопления;

15% - Банки, наличные деньги.

При капитале более $200.000 можно добавить ценные металлы.

Это просто пример, а каждый определяет для себя ту стратегию, которая позволит ему более спокойно наблюдать за колебаниями рынка и своевременно принимать актуальные решения.

Кризисы всегда меняются ростом и новыми возможностями. Если вы серьезно отнесетесь к предмету инвестирования, эти знания помогут Вам создать себе мощную финансовую основу. Желаю успехов и до встречи на вершине финансового благополучия.